近期，恒隆地产旗下的首个酒店品牌冠名项目“昆明君悦居”即将面市，将推出254套酒店式服务寓所，此项目是恒隆携手凯悦集团共同打造的都市高端生活标杆之作。近年来，资本在中高端服务式公寓领域动作不断。酒店系玩家接连入局，长租公寓机构着力打造服务式公寓产品线，各方都在高端服务式公寓领域积极布局。进入下半场的服务式公寓，地产在做高端租赁公寓还存在着哪些机会？
恒隆携手凯悦 共建服务式公寓
近期，恒隆地产宣布旗下高端服务式寓所品牌“恒隆府”首个以酒店品牌冠名项目——“昆明君悦居”，正式开启预售并同步开放展示中心及奢装样板间。据了解，“昆明君悦居”位于拥有332间客房的昆明君悦酒店之上，提供254个寓所单位，涵盖主力户型（133㎡-278㎡）、稀缺户型（483㎡-616㎡）以及一套顶层空中寓所（880㎡），其中稀缺户型及顶层空中寓所均设有天际花园及私人泳池，旨在打造一个融合生活、社交、商务、自我的多功能空间。
昆明君悦居是“恒隆府”品牌旗下首个以酒店命名的项目，也是目前唯一一个与高端酒店品牌——凯悦酒店进行合作的高端服务式寓所，意在共同打造的都市高端生活标杆之作。此次双方强强联合，是双方对服务式公寓新的一次探索。
君悦酒店是凯悦集团旗下的至臻酒店品牌成员之一，昆明君悦酒店将设有332间客房及套房、先进住宿设施及特色餐厅，目前还未正式开业。而作为业内有名“包租公”的恒隆地产，目前在内地已经布局了9个城市，共有11个项目，业态包括酒店、办公楼、商场以及寓所等，在物业项目持有量和资本实力上具有明显优势。
如昆明君悦酒店所在的昆明恒隆广场，是目前昆明市中心单体最大的商业综合体，拥有16万平方米购物商场，共计63层，高度达到349米也是昆明目前最高的建筑。与恒隆广场组合的物业模式也意味着，未来居住在恒隆府的用户，还可近距离享受到恒隆广场配套的办公与零售服务。
而昆明君悦居作为昆明恒隆广场综合发展项目的重要部分，将进一步聚合包括高端零售购物、商务办公、酒店餐饮、公寓住宅和综合娱乐在内的高端品牌业态，希望为当地顾客打造开放、多元、融合共生的都市国际化生活方式。
恒隆地产与凯悦集团的合作，将结合凯悦享负盛名的服务标准及恒隆对设计、素质与实用性的完美追求，将这一项目从原始的物理高端住宅，真正跨越到以服务品质为第一衡量标准的全维度居所。从某些方面来看，昆明君悦居更符合新世代对理想生活体验的期望，为都市精英及高端人士打造了新的居所。
恒隆广场“君悦居”属于服务商务公寓，代表了公寓的另一种类型：依托五星级酒店的服务和设施，体验豪华酒店同级享受。在这种方式下，恒隆地产以通过高端公寓、写字楼与商场的强强组合方式，为用户提供便捷与舒适的服务同时，势必也将进一步提升其在内地投资物业的价值，推动企业的可持续增长。
如此，恒隆地产携手凯悦酒店集团发展服务式公寓的原因就一目了然。但不难发现，近些年来服务式公寓与高端酒店的距离越来越近，万豪行政公寓、丽思卡尔顿行政公寓、瑰丽府邸、凯悦公寓等产品都是这一模式的鲜明代表。
从当前房地产市场来看，传统地产的金融属性已然收束，逐步回归住宅本色，而结合服务与地产属性的不动产新物种悄然崛起，具备中长线持产收益的服务式公寓，正在掀起新一波投资浪潮。各大地产、知名酒管公司近年来摩拳擦掌、纷纷入局探索新的发展路径。
热闹且拥挤的服务式公寓赛道
作为早期引入中国的舶来品，服务式公寓在中国市场已经有20多年的历史。近几年，伴随着我国的住房租赁市场发展迅速，需求旺盛。长租公寓、保障性租赁住房等住宿产品供给端活跃，住房租赁企业投资建设动作不断，而高端服务式公寓作为住宿产品也成为商业投资的新风口。
服务式公寓相对于其他长租公寓的运营而言更偏向于酒店化运营，但其也有别于一般的酒店物业，具有居家的特色。而服务式公寓的优势正在于此，为有中长期居住需求的客户提供舒适的居家环境。同时，还包括酒店提供的常见服务，如换洗床单被套、衣物清洗、房间清洁、餐点提供等。
从当前租赁公寓市场来看，在各大一线城市中，服务式公寓在租赁住房中占比较小，市场规模有很大的拓展空间，作为住宿产品整体发展空间大。同时，服务式公寓的出租率、以及与同时段的住宅租金对比，妥妥是商业投资的风口，无论是地产们还是酒店们都看到这片巨大的蓝海，纷纷涌入服务式公寓赛道，进一步抢占市场先机。
总体来看，国内服务式公寓市场中共有四方力量存在，这些力量相互交织，各有所长，构成了热闹纷呈的服务式公寓市场。一是酒店系玩家，如万豪行政公寓、锦江憬黎公寓等，这些酒店系玩家以专业的五星级服务和积累的客群资源见长。
二是拥有国资背景的住房租赁企业，这些企业身负地方租赁住房建设、运营、管理任务，主要目的不在抢夺市场份额，而是解决新市民住房问题，因此建造的服务式公寓价格相对更低。如地方国企大横琴集团自主开发建设的横琴寓，就是服务于地方人才引进和招商引资的重要项目。
三是拥有地产开发商背景的玩家，这类玩家在物业持有数量和资本实力上不可小觑，更手握打造高端住宿产品所需的资源和渠道。如上文提到的恒隆地产，还有保利地产、东原地产等。
四是具有长租公寓机构背景的玩家，他们的优势在于运营能力，在市场洞察和多元化产品打造方面有着不可替代的能力。如旭辉瓴寓旗下的博乐诗服务公寓、乐乎旗下的芷岸、怀庭，窝趣旗下的瑰悦，中海旗下的海堂等。
国内的服务式公寓起步于90年代初期，这时的服务式公寓多依附于酒店存在，以外资品牌居多。而近年来，服务式公寓一改以往的谨慎态度，规模拓展的步子越发大了，逐渐步入了规模拓展的新阶段。
随着资本在中高端服务式公寓领域动作不断，酒店系玩家接连入局，长租公寓机构着力打造服务式公寓产品线，各方在高端服务式公寓领域积极布局。进入下半场的服务式公寓，迎来的是品牌之争。
整体来看，在高端公寓这一赛道，拥有雄厚家底的酒店集团在品牌意识和矩阵打造上更占优势。各方玩家在意识到了品牌的重要性后，也开始奋起直追。
当前服务式公寓品牌主要有三种，且与酒店品牌打造上具有共通性。一种是自己“白手起家”，从无到有，自己孵化品牌。如城家在产品线孵化自有品牌——城家公寓、CitiGO HOUSE欢阁服务公寓、员宿等品牌。
一种是通过收并购的方式来快速获得品牌资产，如全球最大的服务式公寓雅诗阁收购老牌服务式公寓奥克伍德，这一并购被认为是服务式公寓“寡头”时代的开端。在国内，城家战略合并瑞贝庭公寓酒店品牌，在服务式公寓的布局又新添一枚棋子。
最后一种是携手合作伙伴共创品牌。如碧桂园文商旅集团与奥克伍德联合创建中高端服务式公寓产品“奥克伍德碧轩”；城家与雅诗阁达成战略合作，共同管理运营服务式公寓品牌——馨乐庭公寓酒店。
不论是通过何种方式来打造服务式公寓产品，最终目的仍是为了在租赁市场分得一杯羹。在中国住房租赁市场愈来愈成熟的前景下，各方玩家需要在政策带来的利好环境之下作出战略性迭新，把握好时代机遇，在不断变化的需求市场中发展具备适应力与发展力的新型服务式公寓。
地产携手酒店集团 做服务式公寓有何优势？
服务式公寓+高端酒店的产品组合，在国内外住宿产品市场上已经不是什么新鲜事。当手持高端酒店服务和同样在住宿产品打造有深厚功力的地产系，共同发力时，将会迸发出难以想象的爆发力。
/ 双方优势互补
在国内，服务式公寓一直被视为长租公寓市场的高端产品。与其他住宿产品相比，其运营成本相对较高。这意味着业主除了要配备酒店标准化运营队伍外，还需要投入大量资金进行装修、物业管理和维护等方面的工作。回想起2017年开始的长租公寓爆雷事件以及2020年受疫情影响蛋壳公寓爆雷的广泛影响，充分表明了长租公寓市场的不确定性和风险。
酒店集团得益于多年住宿服务从业经验，这大多拥有成熟且完整的经营管理体系，将会加速旗下服务式公寓业务发展。而地产系玩家得益于自身雄厚的资金链和持有项目优势，在公寓地理位置、产品配套以及资金方面确保产品健康可持续发展。酒店系玩家与地产系玩家的合作将整合二者的资源优势，共同做大“蛋糕”，再分得更多“蛋糕”。
/ 品牌效应
相较于酒店集团的“跑马圈地”，地产系玩家似乎显得略有“低调”，在品牌打造、会员群体维护方面进展较缓。当酒店、公寓、商业综合体不再是一个单独独立存在的个体，合为一体就成为了城市综合体，其各项功能相得益彰。服务式公寓的服务管理可以依托酒店的平台，日常公寓和酒店的运营团队分工协作，相互支持，相辅相成。
这也是当下各方玩家正在不断尝试和探索的新玩法，比如地产系玩家携手酒店集团进军公寓市场，通过“双品牌”方式，可以利用酒店集团在酒店领域的品牌知名度、服务质量等优势，扩大对客户的覆盖面，并通过提供不同时段的租房服务实现更加稳定和可预测的营业收入。
/ 长短租结合，收益更大
在酒店与服务式公寓同档次的前提下，酒店由于受市场季节性和疫情政策影响，其收入弹性运高于服务式公寓；而服务式公寓虽然拥有更强的稳定性，但在房价收入上的溢价空间却有所不足。
但从成本的角度来看， 服务式公寓的营业成本也因为更简单的服务流程而更加可控。反观酒店，由于拥有餐饮设施、健身房、水疗中心等更多业态，单日营业的人力、水电、维护等成本就远远大于服务式公寓。
酒店与服务式公寓以长租与短租相结合的经营方式，能够在一定程度上更好的平衡市场风险，并且良好的搭配方式可以实现业态间的互补和引流，从而保障良好的现金流。
地产系玩家做服务式公寓 还存在哪些机会？
伴随着越来越多新玩家的入场，如今的服务式公寓市场愈发火热，服务式公寓品牌也逐渐增多。可以预见，中国服务式公寓在未来三到五年，或将迎来高速发展时期，这对国内地产系玩家来说，无疑不是一次机遇。那地产系玩家又该向何处发力，寻找高速发展的机会呢？
/ 完善品牌矩阵
目前来看，服务式公寓赛道的发展仍缺乏相应的标准，处于参差不齐状态。业内人士指出，对于高端公寓来说，明确的品牌定位是抢占消费者心智资源的重要砝码。当下，尽管不少地产企业正推出针对不同客群的专属品牌，但是相较于头部玩家的品牌矩阵而言，略显单薄。针对这一问题，地产系玩家正在整合优势，发力品牌矩阵。
此外，长久以来我国的住房租赁市场都存在供给端结构性不足的问题，中高端住宿产品规模小，缺少有特色和认可度高的中高端住宿产品。当前一些酒店背景的企业已经逐渐进入中端乃至低端的长租公寓市场。对地产系玩家而言，打造中高端服务式品牌，或许可以弥补这一缺口。
/ 转型生活方式
服务式公寓隶属高端服务业，面向的客群是有着高品质服务需求的商务精英，实现差异化竞争和盈利增长点的关键在服务。但随着客户群体、客户需求的变化，服务式公寓品牌应该细化产品分类，推出各具特色的住宿产品以迎合更广泛的消费者需求，这些住宿产品也代表了不同的生活方式。
已经有不少本土品牌也正在“掘金”差异化的服务式公寓，服务式公寓产品出现了更适合Z时代需求的新、潮、酷的奢华型服务式公寓。像广州W酒店公寓、瑰丽府邸、上海的宝格丽公寓等，装修风格更偏现代风格，细节之处体现奢华。此外，市场还出现了专门运营生活方式型公寓的品牌如Base佰舍、Stey、Cohost后社等。
根据空间秘探观察，高端服务式公寓分布区域将更加分散，市场竞争加剧新玩家强势入局，长短租比例小幅变化为常态，现代简约风更受年轻人追捧等趋势已经初见端倪，服务式公寓市场将迎来新的变局。但我国长租公寓的发展还处于初步阶段，长租公寓目前仍未实现规 模化与品牌化。
综上，如今的服务式公寓市场竞争愈加激烈，市场“僧多粥少”的趋势不断加剧，地产系玩家寻求帮手共同做大服务式公寓“蛋糕”，未来或将成为常态。但在住房租赁快速发展的大趋势下，没有一劳永逸的解决方案，唯有通过不断修炼内功，找到自己的立足点成为服务式公寓玩家的机会所在。坚守之下持续创新，方是不变的答案。
